Si te interesa pedir un préstamo para comprar una casa, bien sea por inversión o por tu seguridad financiera, lo más recomendable es que conozcas muy bien en qué consisten los gastos de hipoteca que deberás asumir.
De hecho, los créditos hipotecarios resultan muy útiles para impulsar las inversiones inmobiliarias, pues te facilitan el dinero que se necesita para comprar un inmueble.
No obstante, es necesario entender bien cómo funcionan de tal manera que esta deuda no se convierta en un problema financiero.
La importancia de conocer los gastos hipotecarios:
Existen diferentes tipos de gastos hipotecarios que deberás costear al momento de solicitar este tipo de préstamos a un banco, o cualquier entidad bancaria; tales como gastos administrativos, de tasación, manejo y comisiones bancarias.
Así que debes entender de qué se trata cada uno de estos, pues son claves al momento de calcular el costo de tu hipoteca, o establecer el porcentaje que te corresponde pagar.
Sin duda alguna, cuando entiendes cómo funcionan estos gastos evitarás malos entendidos, el incumplimiento de pagos, o cobros extras que no entiendas por qué debes pagar.
¿Estás capacitado para solicitar una hipoteca?
Antes de ir a un banco a solicitar una hipoteca, lo primero que debes establecer es si tienes el perfil indicado para solicitar un crédito hipotecario, pues la verdad es que, dependiendo de tu perfil crediticio, podrás ser elegible o no para optar por este préstamo.
Para poder ayudarte a tomar esta decisión, primero comencemos definiendo las hipotecas para que entiendas cómo funcionan, lo que debes tener en cuenta y una serie de recomendaciones prácticas para tener bajo control estos gastos financieros.
¿Qué es una hipoteca?
Antes de profundizar en los gastos de hipoteca es necesario definir en qué consiste un préstamo de esta naturaleza.
Una hipoteca representa un acuerdo entre un particular y un prestamista, y en la mayoría de los casos, este último no es más que una entidad bancaria.
Básicamente consiste en un contrato a largo plazo en el que una persona recibe dinero prestado para comprar una casa.
Sin embargo, también puede utilizarse como garantía de cobro. Es decir, el deudor estipula que su inmueble fungirá como garantía si no es capaz de pagar su deuda con el individuo que le realizó el préstamo (el acreedor).
En ese caso, el acreedor estará en todo su derecho de solicitar la venta del inmueble para recuperar su dinero, y por lo tanto, se dice que la hipoteca funciona como un instrumento de deuda.
Clases de hipotecas:
A continuación te mencionamos los dos tipos de hipotecas, y cuáles son sus diferencias.
Hipotecas voluntarias:
Son aquellas que se constituyen por voluntad espontánea del deudor, aunque también se utilizan para cumplir con obligaciones impuestas por el dueño de los bienes que se deciden hipotecar.
Hipotecas necesarias:
Son aquellas que se constituyen para cumplir con ciertas disposiciones legales. Las personas las utilizan para asegurar los bienes que administran, e inclusive, para garantizar los créditos de ciertos acreedores.
¿Quién emite una hipoteca?
Por lo general los préstamos son concedidos por un banco, de modo que la firma del contrato debe hacerlo quien tenga representación legal.
De igual forma, quien recibe el préstamo y quien otorga la garantía, -mejor conocido como el propietario del inmueble-, también intervienen en este requisito legal.
Principales gastos de formalización de una hipoteca:
Estos gastos atienden a los trámites de gestoría, notaría, así como a la tasación e impuestos que aceptas pagar al momento de firmar el contrato de la hipoteca.
A continuación te listaremos los gastos de hipoteca más comunes que deberás asumir cuando solicites este tipo de préstamo.
1. Comisión de apertura:
Esta comisión forma parte del precio de la hipoteca, lo cual significa que el banco no se la cobra al cliente como prestación de un servicio.
En todo caso, la entidad bancaria está obligada a informarle al prestatario sobre el cobro de dicha comisión de apertura, con la cual se le da inicio formal al proceso de solicitud del crédito o préstamo.
Dicho gasto hipoteca no suele superar el 2%, de modo que su importe será proporcional a la totalidad del préstamo.Aun cuando pienses que es un porcentaje bajo, por ejemplo, si la hipoteca es de 200.000 dólares, la comisión de apertura (2%) sería de 4.000 dólares. Así que debes tenerlo presente.
No obstante, hay que resaltar que ese porcentaje varía en función del país, o de las regulaciones bancarias que apliquen en tal caso.
2. Gastos de gestoría:
Hay que destacar que estos gastos de hipoteca solo deberás pagarlos si la intervención se ha impuesto por el banco. Es decir, no todos los bancos cobran estas comisiones, sin embargo, sería bueno consultar a tu banco, o entidad bancaria, si tienen algún cobro por administración.
3. Gastos de notaría:
Los gastos hipoteca que corresponden a los aranceles notariales se dividen entre el cliente y el banco, puesto que la llamada “intervención notarial” le interesa a ambas partes.
Estos se calculan en función de la cantidad de folios que tenga la escritura de la hipoteca, es decir, que mientras más folios tenga mayor será el monto a abonar. Dichos gastos hipoteca se deben distribuir a partes iguales, aunque la buena noticia es que el monto no es elevado.
Ahora bien, muchas personas no tienen en cuenta estos gastos, y no se preparan financieramente para asumirlos, así que les toca recurrir a tarjetas de crédito u otros fondos para cubrir este gasto imprevisto.
4. Gastos de tasación de la vivienda:
Estos gastos hipotecarios son imprescindibles para que la entidad bancaria le conceda el financiamiento al cliente.
Son asumidos por la persona que solicita el préstamo, pues es a quien le interesa realizar la tasación para obtener la hipoteca. Hay que destacar que el cliente puede elegir a la tasadora de su preferencia, y el banco está obligado a aceptar esta decisión sin problemas.
Gastos hipotecarios que puedes evitar:
Si bien es cierto que la mayoría de los gastos de hipoteca corren por cuenta de quien recibe el préstamo, también es importante destacar que existen otros que asume la entidad bancaria en la mayoría de los casos, y que por tal razón, no deberás pagar de tu bolsillo.
5. Gastos de registro:
Este es uno de los gastos hipotecarios que puedes evitar en la mayoría de los casos. Esto se debe a que la garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad de crédito (el banco prestamista), y en consecuencia, es a ella a quien le corresponde correr con estos gastos.
6. Actos jurídicos documentados:
Son impuestos muy grandes calculados en función de la factura total. Efectivamente, en algunos países pueden ser de dos tercios de la misma, y se relacionan básicamente con los gastos de constitución de la hipoteca.
Los actos jurídicos documentados los debe abonar el banco, quien en teoría funge como el sujeto pasivo del impuesto.
7. Copias de la escritura notarial:
Los aranceles notariales son otros gastos de hipoteca que asume la entidad bancaria en los siguientes casos:
- Cuando el prestatario solicita una modificación de la escritura hipotecaria.
- Cuando decide cancelar la hipoteca.
Cómo se calcula una hipoteca
Conocer cómo se calcula la cuota de amortización de una hipoteca es vital para mantener las cuentas claras en todo momento, y así evitar malos entendidos durante este proceso tan importante.
Existen tres grandes sistemas de amortización: el francés, americano y alemán, pero hoy nos enfocaremos en el primero por ser el más popular a nivel mundial.
¿En qué consiste el sistema francés?
En el modelo francés las cuotas de pago son fijas, a excepción de algunos casos en los que el tipo de interés es variable.
Además, la mayoría de los intereses que devenga el préstamo deben cancelársele al prestamista durante las primeras cuotas. Y el monto a cancelar por este concepto se calcula en función de dos variables: del capital pendiente de amortizar y del tipo de interés aplicado.
En palabras más sencillas: si al principio del préstamo adeudas una cantidad muy alta, pues los intereses a pagar durante cada vencimiento de cuota serán más elevados.
Este sistema está basado en una fórmula para calcular la cuota de amortización, e incluye tres grandes factores:
- El capital prestado,
- La duración del préstamo y,
- El tipo de interés.
Este es el paso a paso del sistema francés:
Entender dicha fórmula es necesario si estás pensando realizar inversiones inmobiliarias. Por lo tanto, abordaremos el paso a paso de este cálculo que te ayude a entender el tema con mayor facilidad:
Definición del importe a financiar:
Los bancos -los cuales fungen como los principales prestamistas-, no suelen conceder préstamos hipotecarios por más del 80% del valor de compraventa del inmueble.
Por lo tanto, el cliente está obligado a aportar al menos el 20% del valor, más todos los gastos de hipoteca que le corresponden, como los de notaría, gestoría, etc.
Por ejemplo, si deseas comprar un apartamento valorado en 200.000 dólares, la entidad bancaria te prestará máximo 160.000 dólares. Esto significa que los 40.000 dólares restantes deberás aportarlos tu anticipadamente.
Cálculo del plazo de amortización:
En la actualidad, las personas que solicitan este tipo de préstamos tienen entre 15 y 30 años para finiquitar la devolución del préstamo hipotecario.
Un punto importante que debes saber es que mientras mayor sea el plazo de devolución del crédito hipotecario, menor será la cuota mensual de amortización que deberás cancelar.
No obstante, los intereses que devengue el préstamo serán más altos, pues el tiempo de pago será más amplio.
Tener estos conceptos claros te permitirá entender cómo salir de deudas sin inconvenientes, y evitará que tus préstamos se conviertan en un gran dolor de cabeza en un mañana.
Establecimiento del tipo de interés:
Para explicar este punto hay que dejar claro que existen tres tipos de interés:
- Interés fijo: Significa que la cuota mensual a pagar y el porcentaje de interés no sufrirá variaciones. En otras palabras, pagarás la misma cantidad de dinero mes tras mes, durante todo el período de financiamiento.
- Interés variable: Si el interés es variable, pues inevitablemente el valor de la cuota de amortización no permanecerá estática, y dependerá de diferentes factores como la tasa de interés en tu país en función de ciertos indicadores, tales como la inflación.
- Interés mixto: Suele ser muy utilizado en los países europeos, y hace referencia a que durante los primeros años del préstamo el interés será fijo, y luego, se convertirá en variable.
Definición de las comisiones:
Cada institución financiera establece sus propias comisiones bancarias y estas suelen considerarse como gastos en la mayoría de los casos.
La comisión de apertura, de cuenta asociada, o de amortización, son algunas de las cláusulas de hipotecas más populares, y aunque no lo creas, tienen un peso importante al momento de calcular los gastos generales del préstamo.
Recomendaciones para solicitar una hipoteca
A continuación te daremos algunos consejos importantes para no incurrir en errores o problemas al momento de solicitar una hipoteca.
Se realista:
Evita el sobre endeudamiento en todo momento para mantener tus finanzas equilibradas. Bien sea que solicites un préstamo online, o que te interese pedir un crédito hipotecario, es necesario que mantengas los pies sobre la tierra y te apegues estrictamente a lo que sí puedes costear.
Por ejemplo, si la casa de tus sueños cuesta 600.000 dólares, pero tu no puedes asumir tales gastos, entonces lo ideal es que inviertas en una propiedad que se ajuste a tu presupuesto, en lugar de pedir más dinero prestado que probablemente no podrás retornar en el mediano o largo plazo.
Negocia las condiciones de la hipoteca:
Si bien es cierto que las condiciones del préstamo las estipula el banco, aun así hay algunos términos hipotecarios que puedes negociar para aliviar un poco tu carga.
El más común se conoce como “dación en pago” y básicamente consiste en establecer el siguiente acuerdo con el banco: que este pueda quedarse con la propiedad –en caso de que no puedas cubrir la cuota mensual en un futuro-, para así poder saldar la deuda.
Realiza una comparación de hipotecas:
Comparar hipotecas antes de firmar los documentos oficiales del préstamo te permitirá definir cuáles condiciones o facilidades de pago te convienen más, y lo mejor de todo es que puedes realizar este trabajo en línea puesto que ya existen comparadores de gran calidad.
Solicita una hipoteca sin problemas:
Sin duda alguna conocer los gastos relacionados con las hipotecas te permitirá dar este gran paso con seguridad y firmeza, y de esa forma podrás comprar la vivienda de tus sueños sin ningún problema.
Tan solo asegúrate de dejar las cuentas claras antes de firmar el contrato hipotecario, para que no se susciten escenarios negativos que puedan entorpecer todo el proceso.
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