Comprar una casa en Estados Unidos es un sueño que muchos hispanos desean cumplir. Sin embargo, uno de los conceptos clave en el proceso de compra es el «down payment» o pago inicial, que puede resultar desconocido o confuso para quienes no están familiarizados con el sistema financiero estadounidense.
En este artículo, explicaremos de manera sencilla qué es el down payment, y por qué es tan importante al momento de adquirir una vivienda en Estados Unidos.
¿Qué es el down payment al momento de comprar una casa en USA?
En palabras sencillas el down payment es la cantidad de dinero que el comprador debe aportar al momento de la compra de una casa. Este monto representa un porcentaje del precio total de la propiedad y, por lo general, oscila entre el 3.5% y el 20% del valor de la vivienda.
El down payment, también conocido como pago inicial, es una cantidad de dinero que el comprador de una vivienda debe pagar de su bolsillo al momento de adquirir una propiedad; bien sea una casa, apartamento, local comercial u otra propiedad raíz.
Al realizar este pago inicial, el comprador demuestra a la entidad financiera su compromiso y capacidad económica para asumir el préstamo hipotecario.
Por qué es tan importante entender como funciona el down payment
La importancia del down payment radica en varios aspectos. En primer lugar, un down payment más elevado puede facilitar la aprobación del préstamo hipotecario, ya que reduce el riesgo para el prestamista.
Además, un down payment mayor implica una menor cantidad a financiar, lo que podría resultar en pagos mensuales más bajos y menores intereses a lo largo del tiempo.
Por otro lado, al aportar un down payment del 20% o más, el comprador puede evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que es un gasto adicional que protege al prestamista en caso de incumplimiento del préstamo.
1. Qué es y para qué sirve el seguro hipotecario privado
Seguramente te estás preguntas que es el seguro hipotecario privado. En pocas palabras, es un tipo de seguro que protege a los bancos, o prestamistas, en caso tal que el comprador de una vivienda no pueda pagar su préstamo hipotecario.
Normalmente, este seguro se existe cuando la persona compradora realiza un pago inicial menor al 20% del valor total de la vivienda. El costo de este seguro oscila entre el 0.3% y 1.5% anualmente, dependiendo de tu perfil como comprador, el monto del préstamo y tu historial de crédito.
Ahora bien, el pago de este seguro hipotecario se suma a los pagos mensuales de tu hipoteca, y es probable que, una vez hayas abonado parte del capital de tu deuda (por lo general el 20%), podrás cancelarlo.
¿Por qué se utiliza este seguro? Si bien puede representar un gasto extra para comprar tu vivienda por primera vez en Estados Unidos, este seguro representa una oportunidad para las personas que no tienen todo el dinero para el pago inicial, y desean adquirir una vivienda.
2. Ejemplo de un down payment para adquirir una vivienda
Ahora que conoces en qué consiste el down payment, y el seguro que puedes llegar a pagar para comprar tu casa, veamos un ejemplo práctico para entender mejor el pago de la cuota inicial.
Por ejemplo, supongamos que una familia hispana en Estados Unidos desea comprar una casa cuyo precio es de $200,000.
Si el banco en Estados Unidos, o la entidad financiera, les requiere un down payment del 20%, la familia deberá desembolsar $40,000 (el 20% de $200,000) como pago inicial. El banco, entonces, les otorgará un préstamo hipotecario por el restante 80% del precio de la casa, es decir, $160,000.
3. ¿Qué sucede en si la cuota inicial es inferior al 20%?
En caso tal que la cuota inicial sea inferior al 20%, supongamos que es del 10%, es decir, $20,000. El banco les otorga un préstamo hipotecario por $180,000.
Debido a que el down payment es menor al 20%, el banco requiere que el comprador contrate un seguro hipotecario. Si la tasa anual del PMI es del 0.5%, el comprador deberá pagar $900 al año en concepto de seguro hipotecario privado ($180,000 x 0.5%), lo que se traduce en $75 adicionales en su pago mensual.
Por ejemplo, hay programas y préstamos para hispanos, como los préstamos FHA, que permiten realizar down payments menores, incluso del 3.5% del precio de la vivienda. En el ejemplo anterior, el pago inicial sería solo de $7,000 (el 3.5% de $200,000).
4. Préstamos FHA para adquirir una vivienda en Estados Unidos
Los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) permiten a los compradores adquirir una casa con un down payment mínimo del 3.5%.
Aunque no eliminan por completo el down payment, facilitan la compra de una vivienda al reducir el monto requerido. Además, aceptan a solicitantes con un historial crediticio menos que perfecto.
5. Estafas que debes evitar al momento de realizar un down payment
Al comprar tu casa en Estados Unidos, especialmente como hispano, es importante estar alerta a posibles estafas y fraudes relacionados con el pago inicial. Aquí te dejamos las más graves, y cómo evitarlas.
Estafas de transferencia de fondos
Los estafadores pueden hacerse pasar por agentes inmobiliarios, abogados o representantes del banco, y solicitar que transfieras el pago inicial una cuenta fraudulenta.
PAra evitar esta estafa verifica siempre la identidad de la persona que solicita la transferencia y confirma los datos bancarios con una fuente confiable, como el banco o la compañía de cierre.
No confíes en los correos electrónicos que solicitan cambios de última hora en la información bancaria.
Estafas de préstamos
Algunas personas se hacen pasar por prestamistas que ofrecen condiciones muy atractivas para el préstamo, pero exigen un pago inicial o tarifas de procesamiento antes de aprobar el préstamo, y luego desaparecen con el dinero.
La recomendación es que trabajes únicamente con bancos reconocidos y acreditados. Investiga la reputación de la institución y verifica su licencia en el sitio web del regulador estatal correspondiente.
Estafas de viviendas en venta o alquiler
Los estafadores pueden publicar anuncios de viviendas inexistentes, o que no tienen autorización para vender o alquilar, solicitando depósitos o pagos anticipados.
Recuerda siempre visita la propiedad en persona, y verifica la identidad del propietario o agente inmobiliario. No realices pagos sin haber firmado un contrato o sin la intervención de una compañía de cierre.
Estafas de asesoramiento crediticio:
Algunas empresas ofrecen «ayuda» para mejorar tu crédito o conseguir un préstamo, pero cobran tarifas exorbitantes y no cumplen con lo prometido.
Para evitarte dolores de cabeza ionvestiga la reputación de la empresa de asesoramiento crediticio y verifica si está acreditada por la National Foundation for Credit Counseling (NFCC) o la Financial Counseling Association of America (FCAA). No pagues tarifas excesivas y desconfía de promesas poco realistas.
Estafas de programas de asistencia para el down payment:
Finalmente, los estafadores pueden ofrecer falsos programas de asistencia que prometen ayudarte a pagar el down payment a cambio de una tarifa.
Recuerda que debes investigar los programas de asistencia legítimos y verifica si cumplen con los requisitos. Para esto consulta con agencias gubernamentales, como la Federal Housing Administration (FHA) o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), para obtener información sobre programas legítimos.
Ahora que sabes qué es down payment, adquiere tu primer hogar
En resumen, el down payment es un elemento clave al comprar una casa en Estados Unidos, ya que demuestra la solidez financiera del comprador y puede influir en las condiciones del préstamo hipotecario.
Recuerda que tener un down payment bajo no siempre es mejor. Entre más bajo sea el pago inicial, mayor será la cantidad para financiar por medio de un préstamo hipotecario.
Esto implica que el pago de la cuota mensual será más alta, y el costo total del préstamo mayor a largo plazo.
Comprender su importancia es esencial para que los hispanos puedan tomar decisiones informadas y bien fundamentadas en su camino hacia la adquisición de una vivienda en el país, al igual que identificar las estafas y como evitarlas.